评估准则讲座 – 中国资产评估准则体系 – 基本准则
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，制定本准则。
第二条 本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
本准则所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员。
第三条 本准则所称资产评估准则，包括资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
第四条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第五条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德。
第七条 注册资产评估师执行资
评估准则讲座 – 资产评估职业道德准则 – 基本准则
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师职业道德行为，提高注册资产评估师职业道德素质，维护注册资产评估师职业形象，制定本准则。
第二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第三条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第四条 注册资产评估师应当指导业务助理人员和专家遵守本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。
第七条 注册资产评估师应当维护职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害职业形象的活动。
第八条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第九条
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 评估报告
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第六条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求，合理确定评估报告的详略程度
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 评估程序
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。
第六条 注册资产评估师通常执行下列基本评估程序：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 业务约定书
第一章 总 则
第一条 为规范业务约定书的签订、履行等行为，明确签约各方权利和义务，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 业务约定书的签订
第五条 评估机构应当具有与所承接评估业务相适应的执业资格。
第六条 评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书。业务约定书应当由评估机构的法定代表人或合伙人签
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 工作底稿
第一章 总 则
第一条 为规范工作底稿的编制和管理，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，编制、管理工作底稿，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。
第六条 工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。
第七条 工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 无形资产
引言
1．本准则规范无形资产的评估和相关信息的披露。
2．本准则不涉及土地使用权的评估。
定义
3．本准则所称无形资产，是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。
基本要求
4．注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具有专业技能和经验，能够胜任无形资产的评估工作。
5．注册资产评估师应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得求证客户授意的评估价值。
6．注册资产评估师应当谨慎区分可辨认无形资产与不可辨认无形资产。
7．注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。
8．注册资产评估师使用的假设应当合理，不得使用没有依据的假设。
9．注册资产评估
评估准则讲座 – 资产评估准则 – 机器设备
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师执行机器设备评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。
第三条 本准则所称机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第四条 注册资产评估师执行机器设备评估业务，应当遵守本准则。
第五条 注册资产评估师执行与机器设备价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行机器设备评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评
押品评估考试复习范围指引
一、押品评估流程部分
要求：涉及的概念（如角色、资质、授权定义等）记忆、押品分类理解记忆、其他了解。
二、房地产评估部分
要求：基本方法掌握、其他了解
三、管理办法及评估细则
要求：重点学习前三十页
四、押品系统知识
要求：涉及的概念掌握、其他熟悉
五、其他
参照培训提纲和届时具体培训内容
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料 – 房地产与土地评估文字讲义
资产评估有限公司
评估行业相关管理、制度现状
评估领域的专门法律法规
1 99 1年11月1 6日以国务院第91号令发布施行的《国有资产评估管理办法》
1 9 9 9年2月1 2日，建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB／T5 02 91－1 99 9）
评估行业相关管理、制度现状
2 0 01年1 1月1 2日，国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》GB／T 1 85 08—2 001)、《城镇土地分等定级规程》(GB／T 1 85 07—2001)，
2 O 0 5年，又发布了“农用地分等定级规程》
资产评估准则框架体系（资产评估协会）
图
财政部
1996年由国资办下发的中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》
1
抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试试题（A、B卷）
注意事项：
1、 本试卷分为A卷和B卷：A卷考试对象为评估复核人、评估审定人；B卷考试对象为评估测算人、评估审查人，请依据报考类别在答题卡中填写唯一的试卷类型。
2、 本试卷满分100分，考试时间150分钟。
3、 请将试题答案填写在答题卡上，否则无效。
4、 考试完毕，请将试卷和答题卡一并交回。
一、判断题（20题，每题1分，共20分。正确打“√”，错误打“×”，不判断不填，判断正确得1分，不判断得0分，判断错误倒扣1分，直至本大题得0分为止。）【本题为A、B卷共同内容】
6. 抵(质)押物(权)价值评估管理办法中规定的价值评估人员包括评估调查人、评估测算人、评估复核人、评估审查人和评估审定人。（ ）
7. 按照我国担保法的有关规定，担保方式有保证、抵押、质押、留置和定金，适合银行贷款的担保方式只有前三种。（ ）
抵押物评估资格考试考前复习教学课件文字讲义
第一部分押品价值评估规范管理的动因
1、为了满足新巴塞尔协议的要求
巴塞尔协议是迄今为止对国际银行业发展产生最大影响的国际协议之一。据国际清算银行最新研究显示，全世界大约有100个国家采纳了巴塞尔协议，协议实施以来，国际银行业的资本充足水平得到了明显提高。1999年６月巴塞尔委员会发布了《新资本充足率协议框架》征求意见第一稿，2004定稿。2007年1月1日开始实施。
（2）但要准确计算一笔贷款的预期损失，必须考虑抵押物的风险缓释作用，能详细的跟踪记录每笔抵押物入账及变现时的价值，以便估计贷款的违约损失率（LGD）–案例1；
因此，总行经过近一年时间的准备，出台了抵押物评估管理办法、建立了押品评估系统，并通过培训及考试建立一批内部评估专业人员。
一、评估对象：除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。
二、评估主体：价值评估是指我行内部资产评估
抵（质）押物（权）价值评估考试大纲标准版
一、考试题型
1、判断题（20题，每题1分，共20分）
2、单选题（30题，每题1分，共30分）
3、多选题（10题，每题1.5分，共15分）
4、填空题（5题，共15分）
5、简答题（2题，共计20分）
二、考试要点
1、抵（质）押物（权）价值评估的对象、主要评估方法；主要评估流程及对应的工作内容；
主要评估方法：抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、收益还原法和重置成本法
评估流程：抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、评估资料录入与价值初评、评估复核、评估审查和评估审定等五个阶段。
工作内容：
评估调查工作包括：
（一）到抵（质）押物（权）现场进行清查、勘察、测量等必要的评估程序；
（二）收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的必备资料。
评估资料录入与价值初评工作包括：
押品价值评估资质考试培训班教学课件 – 《房地产抵押评估案例分析》文字讲义
房地产抵押评估案例分析
（一）、审查评估报告的程序
权属文件的审查
权属文件:
包括：《房地产证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地使用权出让合同》等
1、权属文件中记载的权利关系
2、权属文件中记载的权利状况
房地产现场勘查情况
实体状况确认、物证核实
房地产的位置、用途、面积、装修状况、实际使用情况、维护保养情况及周边环境等
实物与权益的不一致性会影响抵押房地产价值的确定
评估报告审查
一、形式审查
1、评估机构的资质审查和评估机构的人员审查
2、审查评估报告本身是否完整，有无漏项
二、实质内容审查
 
押品价值评估资质考试培训班教学课件 – 《物权法》解读文字讲义
内容提要
一、 物权法概述
二、物权法对担保制度的九个重大改进
三、应收帐款质押
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
（二）《物权法》的立法目的
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
概念：简单地说，物权是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。
特征：要强调的是物权是一种优先权。优先主要是指当物权和债权并存的情况下，物权要优先于债权。比如说在抵押权和一般债权同时存在的情况下，抵押权要优先受偿。
种类：整个物权法的体系的构建就是三大权利组成：所有权、用益物权、担保物权。
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（二
押品价值评估考试相关手册、文件、制度、管理规范等资料整理全集
本页整理了众多关于抵质押物权押品价值评估考试相关手册、文件、制度、管理规范等资料全集，包括：
国有资产评估管理办法
《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知
城镇土地估价规程
房地产抵押估价指导意见
固定资产寿命年限终
固定资产折旧年限
《房地产抵押估价指导意见》
建设项目经济评价方法与参数（第三版）
土地评估收费标准
押品内部价值评估报告书格式
城市房地产管理法
国家标准房地产估价规范
土地管理法
中介机构收费标准
资产评估常用数据与参数手册
资产评估核准备案及评估报告常见问题
资产评估准则－基本准则
按件收费，价格：80-150
X公司X资产内部评估报告书
工银 评报（ ）字第 号
背景简介：（包括本次押品价值评估的申请方，押品价值评估的原则、评估基准日、评估基本程序及其他需简要介绍的内容）
一、评估对象概况
（一）与本押品相关贷款项目的简要说明（包括本次拟申请贷款的金额、融资业务品种、融资业务期限及本押品前次评估结果及其与存量抵（质）押合同、存量融资合同对应情况等）。
（二）有关借款人和资产占有方的简要介绍（包括企业性质、规模、信用等级、主业、经营情况、负债情况等和其他有助于了解借款企业及资产占有方的信息）。
（三）有关评估对象概况的描述。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估的情况简介。
（五）其他对押品价值评估有关的信息。
二、评估依据（说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规，资产占有方等提供的有关资料，评估机构和评估人员掌握和搜集的有关资料）
三、评估方法（说明本次评估的思路、采用的方法及方法选取的依据等）
四、评估测算过程
（一）前期准备及现场调查与资产核实（简要介绍前期准备工作、现场调查获得的信息、资产的核实情况和从融资企业获得的相关外部评估报告、权属资料、其他证明材料、市场信息资料等进行内部评估所必须的信息情况）。
（二）评定估算（说明测算过程，参数选取依据等）。
五、评估结论（说明认定价值，并与外部资产机构评估价值或该押品上次评定价值进行比较）
六、特别事项说明
（一）本次评估主要的假设前提条件。
（二）主要影响事项（主要包括评估人员已发现的可能影响评估结论的有关事项，如影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷或重大诉讼事项，被估资产有其他单位的他项权利和其他或有负债情况，以及评估中由于客观条件或能力所限无法确定或控制的事项等）。
（三）押品价值变化分析（主要包括押品自身市场价值变化趋势分析，重评价值与上期评估值或初始值比较分析等）。
（四）相关法律风险提示（主要包括押品的合法有效性分析，押品是否完成担保登记手续，已掌握的法定优先受偿权等）。
（五）其他需要说明的事项。
城镇土地估价规程
目 录
1 总则 3
1.1 规程制定的目的 3
1.2 规程适用范围 3
1.3 从事土地估价的基本规定 3
1.4 职业道德 3
1.5 土地估价报告的有效期 3
1.6 土地估价的法律依据 3
1.7 规程解释权 3
2 城市土地估价基本原则和程序 4
2.1 城市土地估价的基本原则 4
2.2 城市土地估价的程序 4
３、城市土地价格的影响因素 6
3.1 城市土地价格影响因素分类 6
3.2 一般因素 6
3.3 区域因素 6
3.4 个别因素 6
４．基准地价评估 6
4.1 准备工作 6
4.2 资料调查与整理 7
4.3 基准地价评估的技术路线 8
4.4 级差收益（地租）法评估基准地价 8
2. 模型选择方法 11
4.5 利用土地交易资料评估基准地价 13
4.6 利用土地交易资料评估路线价 18
4.7 城市基准地价的确定 19
4.8 基准地价修正系数表的编制 20
4.9 基准地价图的绘制 23
4.10 基准地价更新 24
5 宗地地价评估基本方法 28
5.1 宗地估价程序 28
5.2 收益还原法 29
5.3 市场比较法 32
5.4 成本逼近法 38
5.5 剩余法 40
5.6 基准地价系数修正法 42
6 各类用地宗地价格评估 45
6.1 宗地类型 45
6.2 居住类宗地价格评估 46
6.3 商业金融业用地宗地价格评估 46
6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 46
6.5 交通用地宗地价格评估 46
6.6 综合用地宗地价格评估 46
6.7 公共绿地价格评估 46
7 不同土地权利的宗地价格评估 46
7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： 46
7.2 土地所有权价格评估 46
7.3 土地使用权价格评估 46
7.4 土地租赁权价格评估 46
7.5 土地抵押价格评估 46
7.6 土地地役权价格评估 46
8 土地估价成果验收及确认 46
8.1 基准地价成果的验收及确认 46
8.2 宗地估价成果的确认 46
9 名词解释 46
城市土地估价规程
1 总则
1.1 规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德
土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
押品评估培训班-评估理论及案例分析课件全集
押品评估培训班-评估理论及案例分析课件全集，包括4大类押品评估理论及案例分析课件：机器设备评估理论与案例分析PPT课件+案例、房地产抵押估价的理论与实务PPT课件+案例、收费权评估理论及案例分析PPT课件+案例、在建工程评估理论与案例分析DOC课件+案例
单独一组收费，价格：220
机器设备评估理论与案例分析
（一）机器设备种类繁多，个体间差异大，评估人员很难做到熟悉所有的设备，加之大多数设备使用时间跨度大，可比性强的参照物或相应价格难以寻觅。
（二）随着电子计算机技术、材料技术和制造加工技术的不断发展，机器设备自身的技术含量增长速度也越来越快，使得设备使用周期变短，替代产品增多，技术成为设备性能及其价值的重要影响因素，而评估中很难准确估计技术贬值程度。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（三）机器设备具有配套性和组合性特点，局部或个别的因素会直接影响整个生产过程或产品质量，评估中要给予充分考虑和关注，但大多数机器设备不具备独立获利能力，评估中收益法的使用受到很大限制。
（四）个别设备附加土建费用高，成本组成复杂，其固定特性使得资产转让或再交易困难，评估中必须考虑继续使用可能。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（五）在不同的使用环境、使用强度和频度下，机器设备的磨损及贬值状况有所不同，评估中不能简单用工作时间或工作量对其进行估计。
机器设备的寿命指其从投入使用开始，经过有形磨损和无形磨损，直至在技术上或经济上不宜继续使用，需要更新改造所经历的时间。
机器设备的寿命可分为
自然寿命、经济寿命、技术寿命
1、自然寿命（物理寿命）
四、评估方法（续）
①重置成本的构成
重置成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括：设备净价、运杂费、安装费、基础费和其他合理成本等。
间接成本包括：管理费、设计费、工程监理费、保险费等。②重置成本的测算方法
重置成本的测算方法主要有：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估算法、功能价值法等。
四、评估方法（续）
以上方法应注意判断、分析重置成本口径与抵押人提供的历史资料口径的差异以及适用前提条件。
如：物价指数法
资产重置成本（指复原）＝资产历史成本×资产评估时物价指数／资产购建时物价指数
物价指数指评估基准日或能够代表基准日的物价指数，而且是资产的类别或个别物价指数 。
仅考虑了价格变动的因素，未考虑生产技术进步和生产率的变化因素。
2.3功能性贬值
设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。变现为被评估的设备与同样规格或生产能力的新设备相比，能耗高、操作不便、劳动强度和生产效率低、功能少等。功能性贬值存在两种表现形式：由超额投资成本和超额运营成本。
四、评估方法（续）
待估资产功能性贬值额＝∑（待估资产年净超额运营成本×折现系数）
净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
2.4经济性贬值
经济型贬值是由外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争加剧，产品需求减少导致设备开工不足，生成能力相对过剩；原材料、能源提价，造成成本提高，而生产的产品售价却没有相应提高等。
四、评估方法（续）
经济性贬值估算前提和对象范围
设备经济性贬值的估算主要是以评估基准日以后是否闲置、停用或利用不足为依据。
计算设备经济性贬值的对象主要包括：生产线或机组、大型重要设备等。对一般中小台设备、季节性使用设备、辅助生产设备等，通常不单独计算其经济性贬值。对于评估基准日不再继续使用或无法继续使用的设备不专门估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）
经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额乘以经济性贬值率获得。
对于那些今后肯定要继续使用，但近期内仍将闲置的设备 ，可按其闲置时间和资金成本估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）
部分超规划建筑、部分已售在建工程评估
一、在建工程基本情况
“×ו×××”项目D、E、F部分在建工程及项目占用土地使用权位于××路与××大街交汇处（××路166号），其西临××路、北临该项目一期（距××大街约100米）、西南两面临住宅小区。地处××市城区住宅II级地段、商业IV级地段。
根据委托方提供的该项目的二期综合技术经济指标显示：有玫栋房屋，包括壹栋叁至贰拾肆层商务公寓酒店，壹栋叁拾层住宅楼，壹栋贰拾伍层住宅楼，陆栋叁层独立式联排住宅，总建筑积为82472平方米，其中住宅建筑面积为28934平方米，商务公寓酒店建筑面积建筑面积53538平方米（商务公寓建设面积为
抵质押物权押品价值评估资格考试4则案例
押品价值评估资格考试案例题参考，包含4则抵质押物权押品价值评估考试案例
案例1
1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的市场价值。
3、评估过程：
⑴选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
⑵收集有关的评估资料：
① 收集待估土地资料（略）。
② 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见交易实例情况表
案例2
某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。
⑴永续经营条件下的评估过程：
案例3
重置购建设备一台，现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备的重置成本为：
案例4
某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：
押品价值评估资格考试5则案例
押品价值评估资格考试案例题参考，包含：市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例5则案例
市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。
表一：可比实例情况
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 5000
（人民币元/㎡） 650
（美元/㎡） 5500
（人民币元/㎡）
成交日期 2006年1月1日 2006年3月1日 2006年7月1日
交易情况 +2% +5% -3%
房地产状况 -8% -4% +6%
在表一的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1：8.4，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格如下：
成本法案例
【案例二】某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
【解】该题主要是注意重新购建价格应为估价时点的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：
押品评估资格考试重要知识点整理
押品价值评估流程指评估人员按照规定的评估程序，选择适当的价值类型，运用合理的评估方法，对押品从接受到完成价值认定的全部过程。
2.押品价值评估须坚持客观性、公正性和谨慎性原则。
3.本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处置）信贷业务对应的押品价值评估流程。
7.评估调查包括评估资料搜集和现场调查等，由评估调查人完成。评估调查人对资料的完整性、真实性负责，原则上应于五个工作日内做好现场调查和资料准备工作。
8.评估调查工作包括：
（一）相关资料的搜集、整理
1.抵（质）押权属所有人同意以其抵（质）押物（权）担保的合法有效的书面文件;
2.押品已对其他债权设定担保的情况证明；
7.押品清单及基本资料；
8.押品照片。主要包括待评对象的基本信息，照片须为彩色照片或电子版，现场调查人员须在一张照片中入景；
9.其他所需资料。
（二）现场调查工作：
⒈核实押品范围，避免涉案、存在产权纠纷或不属于押品的资产纳入押品价值评估范围；
2.核实产权证明文件内容是否与会计账目一致，如果不一致，须查明原因；
8.存货类。主要包括证明存货所有权的文件及附件，与存货有关且能证明保管存货的仓库或企业拥有专业的管理设备和技术、完善的管理制度、合格的管理人员及高效的进出库信息传递系统等事项的书面材料。购买的存货还应提供《购买合同》、有关凭证和发票。
9.公路收费权类。主要包括公路建设项目立项、评估、批准开工的批文，省级人民政府及其职能部门批准的公路收费文件（公路收费站数量、站点批文，公路收费标准批文），公路建设经营项目各投资人或项目公司董事会或股东会、股东大会依公司章程作出的同意公路收费权质押的书面决议，省级人民政府及其职能部门同意公路收费权质押的批文。有关各方签署的建设承包合同、融资协议、技术咨询合同、保险合同等。
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产与土地评估PPT讲义
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产与土地评估，包括：
房地产与土地评估，押品价值评估培训班教学课件资料-房地产与土地评估PPT讲义
房地产与土地评估
评估行业相关管理、制度现状
评估领域的专门法律法规
1 99 1年11月1 6日以国务院第91号令发布施行的《国有资产评估管理办法》
1 9 9 9年2月1 2日，建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB／T5 02 91－1 99 9）
评估行业相关管理、制度现状
2 0 01年1 1月1 2日，国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》GB／T 1 85 08—2 001)、《城镇土地分等定级规程》(GB／T 1 85 07—2001)，
2 O 0 5年，又发布了“农用地分等定级规程》
资产评估准则框架体系（资产评估协会）
图
财政部
1996年由国资办下发的中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》
1998年2月资产评估协会《资产评估报告签字制度》
2004年2月发布中国资产评估协会制定的
《资产评估准则－基本准则》
《资产评估职业道德准则－基本准则》
财政部
1999年《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》－－91号
中国资产评估协会（会计师协会）制定的《资产评估准则－无形资产》
2004年中国资产评估协会《企业价值评估指导意见（试行）》
2005年资产评估协会《金融不良资产评估指导意见（试行）》
评估程序
明确评估业务基本事项
签订业务约定书
编制评估计划
现场调查
取得土地使用权的途径（划拨、出让、转让、租赁）
地价的概念
土地价格：为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
土地价格的定义应包含：基准日、土地用途、开发程度、土地使用年期、土地价格类型
我国的地价体系：
基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
地价的概念
标定地价：是政府根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
土地出让底价
成交地价
影响地价的因素
一般因素：税收、产业政策、自然经济状况、城市规划、人口及社会因素
区域因素：1、城市商业中心等级影响、道路、公交、生活及公用设施2、环境条件3、产业集聚4、规划限制5、相临区域土地利用6、区域基准地价水平
个别因素：1、规划最有效使用用途2、宗地宽度、进深3、面积4地形与地质5、容积率6宗地基础设施7、临街状况和土地使用年限
土地使用权评估方法
收益还原法－适用于有实现收益或潜在收益 程序：确定总收益、总费用、纯收益 还原利率
建筑物基本概念
建筑物包括房屋和构筑物两大类即建筑物单体评估与土地相结合的房地产评估
一、按经济用途分类
经济用途分类，大致可分为：商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。
基本概念
二、按结构材料分类
1.钢结构
2.框架结构
3.钢筋混凝土剪力墙房屋
4.排架结构
5.砖混结构
6.简易结构
房地产评估方法
市场比较法
收益法
成本法
假设开发法
基准地价修正法
抵押评估：应采用公开市场价值、划拨地应扣除出让金、按份共有地抵押价值为抵押人所享有的份额、共同公有地价值为该房地产价值
评估方法的应用
房产抵押
应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
评估方法的应用
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押时，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地出让金的数额，可采用下列方式之一处理：
1.将出让土地使用权下的房地产的价值进行评估，再扣减出让金，获得抵押价值；
评估方法的应用
2.用成本法工作，价格构成中不含土地出让金；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额；
3.以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；
4.以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
成本法的应用
一、成本法计算公式
资产工作值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
资产工作值= 重置成本×成新率
二、重置成本的测算方法
三、成新率的测算方法
收益法的应用
一、运用收益法的前提
1.具有独立的、能够连续获得预期收益的能力，故适用于租赁用的房地产、正在经营的企业的房地产和有潜在收益的房地产。对机关、学校、公园等无收益的房地产则不适用。
2.未来的收益是能够用金额计算的。
3.未来收益应包含风险收益。购置房地产是一项投资，而投资房地产既能取得收益，也要承担风险。投资房地产不仅要支付管理资本，还要承担可能出现资金损失的风险。因预期的未来收益是一个期望值，是投资者在投资时估计到能够实现的值，总是安全因素和风险因素共存。
市场比较法的应用
市场比较法的计算公式
房地产评估
案例分析
押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库
押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库，抵（质）押物（权）价值评估考试-押品价值评估、信贷业务审批资格考试相关题库，包括：押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库（附参考答案）。
题型有：填空题、简答题、论述题、单项选择题、不定项选择题；每种题型再按难度分为：一般难度题、较高难度题、高难度题
四、填空题
（一）一般难度20题
1、短期流动资金贷款指的是贷款期限在（ ）以内，主要用于满足企业正常生产经营（ ）需求的贷款。
答案：
2、从（ ）起，将还旧借新和收回再贷统一为收回再贷，不再使用还旧借新的概念。
答案：
3、流动资金循环贷款指贷款人与借款人（）签订借款合同。
答案：
4、流动资金循环贷款的费率按年费率（）确定。
答案：
5、项目临时周转贷款期限原则上为1年，最长不超过（）含展期。
答案：
6、项目临时周转贷款的审批权限必须严格按照（）和程序执行。
答案：
7、信贷资产转让业务分为（）和（）业务两种方式。
答案：
8、法人账户透支额度一般不超过审批日前12个月内客户在我行日均存款余额的50％，确需超过时，须报（）同意。
答案：
一、单项选择题
(一)一般难度20题
1．中期流动资金贷款期限为几年（C ）。
A. 1年6个月 B.5年 C.3年 D.2年
答案：
正确答案：
2.固定资产贷款不包括以下哪种类型（ D ）。
A. 基本建设贷款 B.技术改造贷款
C. 科技开发贷款 D.循环贷款
答案：
3只能在分行审批的贷款种类是（C）。
A. 备用信用证担保贷款 B. 存单质押贷款
C. 中期流动资金贷款
答案：
4.黄金质押贷款的质押率不得高于（ C ）。
A.60% B.75% C.80% D.90%
答案：
5.办理法人账户透支业务的客户在我行的结算业务量应在（ A ）以上。
A.60% B.75% C.80% D.90%
答案：
6．土地储备贷款、项目储备贷款的审批权在（A）
A.总行 B.分行 C.支行
答案：
土地储备贷款确实由总行审批，项目储备贷款分行也有权。
9.短期流动资金贷款主要用于满足企业正常生产经营（D）需求的贷款。
A.技术改造 B.基本建设 C.网点贷款 D.周转资金
答案：
10. 流动资金循环贷款指贷款人与借款人（C）签订借款合同。
A.一年期 B.三年期 C.一次性
答案：
11.在为企业办理抵押贷款时，以出让方式取得的土地使用权抵押的，抵押率不得超过（ ）。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案： A
12.在为企业办理抵押贷款时，航空器、船舶、车辆等交通运输工具的抵押率不得超过（ ）。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案：
13.在为企业办理抵押贷款时，机器、设备及其他动产的抵押率不得超过（ ），且应从严掌握。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案：
14.资产按其流动性可分为流动资产和（ ）。
A．长期资产 B.固定资产 C.其他资产 D.其他流动资产
答案：
15.下列各项属于资产项目的是（ ）。
A．预收账款 B.预付账款 C.预提费用 D.盈余公积
答案：
16.我国会计准则规定，企业的会计核算应当以（ ）为基础。
A．实地盘存制 B.永续盘存制 C.收付实现制 D.权责发生制
答案：
17.下列会计报表属于静态会计报表的是（ ）。
A.资产负债表 B. 利润表 C.现金流量表 D.利润分配表
答案：
15.每笔委托贷款在到期前（ ）个工作日，支行要通过电话、传真、公函等形式提示借款人按时到期还本付息，并做好通知记录。
A.10 B.7 C. 5 D.3
答案：
16.根据银监发2004[57]号《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于（ ）。
A.50% B. 35% C.40% D.45%
答案：
17. 2004年9月，中国工商银行被环球金融评为（ ）。
A.最佳企业网上银行 B.最佳个人网上银行 C.中国最佳银行 D.最佳项目融资银行
答案：
18.国家实行投融资体制改革后，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行（ ）。
A. 审核制 B. 核准制 C.核准制和备案制 D.备案制
答案：
19.超过支行审批权限的分行优良客户的人民币贷款业务，应报（ ）审批。
A.分行国际部 B.分行主管信贷业务行长
C.分行信管部 D.分行公司业务部
答案：
20.分行公司业务部负责（ ）的人民币贷款业务的审查。
A.所有超过支行审批权限的客户 B.超过分行审批权限的一般客户
C.超过支行审批权限的优良客户 D.超过支行审批权限的优质客户
答案：
21. 对逾期、呆滞、呆账贷款分别控制在各项贷款余额的（ ）。
A.8%、5%、2% B.1O%、8%、5% C.5%、8%、2% D.2%、5%、8%
答案：
22．期末资产负债表“固定资产原值”项目中 包括（ ）。
A.融资租入固定资产原值 B.经营租入固定资产原值
C.已转入清理的固定资产原值 D.正在安装的固定资产原值
答案：
23.下列各项中，一定不会引起现金流量表中现金数额变动的是（ ）。
A.从银行提取现金备发工资 B.非现金资产的增加或减少
C.长期负债的增加或减收 D.所有者权益的增减或减少
答案：
24.现金流量表补充资料中的“固定资产折旧”项目指的是（ ）。
A.“累计折旧”科目的贷方本期发生额
B.“累计折旧”科目的贷方余额
C.“累计折旧”科目的贷方本期发生额中属于本期提取的折旧额
D. “累计折旧”科目的借方本期发生额
答案：
25.( )商业银行资产经营中的核心部分。
A.现金业务B.贷款业务C.投资业务D.中间业务
答案：
26．以下业务中哪些不是负债业务（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.资本金 D.结算业务
答案：
27.以下属于中间业务的是（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.现金业务 D.结算业务
答案：
31.商业银行的经营业务主要包括（ ）、（ ）、（ ）和表外业务。
答案：
32.目前，我行的经营业务是以（ ）业务为主。
答案：
33. 商业银行的资本充足率不得低于（ ）。
答案：
34.贷款的担保方式有（ ）、（ ）、（ ）、（ ）。
答案：
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座材料，包括：押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座。
一、评估准则基本情况
评估准则的地位和作用
主要的国际性、地区性和国别评估准则
国际评估准则IVS
欧洲评估准则EVS
美国专业评估执业统一准则USPAP
英国皇家特许测量师协会评估指南RICS-Red
Book
香港评估指南
二、我国评估准则体系
从银行角度全面理解
三个系统（财政、建设、国土）
本讲座集中于中国资产评估准则体系
已发布评估准则
资产评估准则—-基本准则
资产评估职业道德准则—-基本准则
资产评估准则—-评估报告
资产评估准则—-工作底稿
资产评估准则—-评估程序
资产评估准则—-业务约定书
资产评估准则—-无形资产
资产评估准则—-机器设备
以财务报告为目的的评估指南（试行）
珠宝首饰评估指导意见
企业价值评估指导意见(试行)
金融不良资产评估指导意见(试行)
注册资产评估师关注法律权属指导意见
价值类型指导意见
资产评估定义
第二条 本准则所称资产评估，是指注册资产
评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，
对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进
行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第三章 操作准则
第十二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条 评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；（四）现场调查；
（五）收集评估资料；（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。
注册资产评估师不得随意删减评估程序。
第十四条 注册资产评估师执行资产评估业
务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的
价值类型，并对价值类型予以明确定义。
第十五条 注册资产评估师应当熟知、理解并
恰当运用评估方法。
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本
法。
第十六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条
件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择
评估方法，形成合理评估结论。
第十七条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假
设及其对评估结论的影响。
第十八条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
形成能够支持评估结论的工作底稿。
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系，包括：押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系、中国资产评估准则体系图、资产评估准则——基本准则、资产评估准则——基本准则、资产评估准则——评估报告、资产评估准则——评估程序、资产评估准则——业务约定书、资产评估准则——工作底稿、资产评估准则 —— 无形资产、资产评估准则——机器设备、资产评估准则——不动产、以财务报告为目的的评估指南（试行）、珠宝首饰评估指导意见、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见、企业价值评估指导意见（试行）、金融不良资产评估指导意见（试行）、债权资产价值分析技术框架（供参考）、债权资产价值分析报告基本内容和格式（供参考）、资产评估价值类型指导意见
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，制定本准则。
第二条 本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
本准则所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员。
第三条 本准则所称资产评估准则，包括资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
第四条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第五条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德。
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第八条 注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第九条 注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
第十条 注册资产评估师应当对业务助理人员进行指导，并对业务助理人员工作结果负责。
第十一条 注册资产评估师执行资产评估业务，采用不同于资产评估准则规定的程序和方法时，不得违背本准则的基本要求，应当确信所采用程序和方法的合理性，并在评估报告中明确说明。
第三章 操作准则
第十二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条 评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。
。
资产评估准则——基本准则
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，制定本准则。
第二条 本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
本准则所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员。
第三条 本准则所称资产评估准则，包括资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
第四条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第五条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德。
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第八条 注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第九条 注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
第十条 注册资产评估师应当对业务助理人员进行指导，并对业务助理人员工作结果负责。
第十一条 注册资产评估师执行资产评估业务，采用不同于资产评估准则规定的程序和方法时，不得违背本准则的基本要求，应当确信所采用程序和方法的合理性，并在评估报告中明确说明。
第三章 操作准则
第十二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条 评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。
资产评估职业道德准则——基本准则
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师职业道德行为，提高注册资产评估师职业道德素质，维护注册资产评估师职业形象，制定本准则。
第二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第三条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第四条 注册资产评估师应当指导业务助理人员和专家遵守本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
资产评估准则——评估报告
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。
资产评估准则——评估程序
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。
第六条 注册资产评估师通常执行下列基本评估程序：
附件1：
债权资产价值分析技术框架（供参考）
债权资产价值分析是对债权资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析、估算并形成专业意见的行为或过程，其分析方法主要基于两种途径：一种是以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径，主要包括假设清算法、现金流偿债法和其他适用方法；另一种是以债权本身为分析范围的途径，主要包括交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。
对债权资产进行价值分析时可能存在多种适用的分析方法，不同的分析方法由于分析思路和相关假设条件、限制条件不同，得出的结论可能不同。因此债权资产价值分析应当综合考虑债权价值能够得到体现的各种分析途径与方法，选用一种或多种适用的分析方法，并对各种分析方法形成的价值分析结论进行对比分析，形成最终价值分析结论。
鉴于不良债权资产形成的复杂性、多样性以及分析过程中的一些不确定性因素，债权资产价值分析比其他资产的价值评估和价值分析复杂。注册资产评估师承接价值分析业务应当审慎考虑自身专业胜任能力，根据项目情况，特别是资料的可获得程度和程序的受限制程度，恰当选择分析方法，并对所选择分析方法的适用性进行充分说明。
一、以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径
（一）分析思路
以债务人和债务责任关联方为分析范围，实际上是从债权资产涉及的债务人和债务责任关联方偿还债务能力角度进行分析的途径，主要适用于债务人或债务责任关联方主体资格存在、债务人或债务责任关联方配合并能够提供产权证明及近期财务状况等基本资料的情况。其操作思路主要是通过对企业（含债务人、债务责任关联方）的资产质量进行分析评价，清查核实企业负债，
押品价值评估培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义
押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析，包括：
押品价值评估资质考试培训班资料，押品价值评估培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义
房地产抵押评估案例分析
（一）、审查评估报告的程序
权属文件的审查
权属文件:
房地产现场勘查情况
实体状况确认、物证核实
房地产的位置、用途、面积、装修状况、实际使用情况、维护保养情况及周边环境等
实物与权益的不一致性会影响抵押房地产价值的确定
评估报告审查
4、公式选用是否正确；
5、计算过程是否有误。
选用评估方法应遵循的原则
1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）
2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）
3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）
4、无上述条件的选用成本法
方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的
（二）、不同类型抵押房地产评估 报告的审查要点及案例分析
一 、土地使用权抵押
1、土地使用权抵押
4、案例分析及点评
三、房地产抵押
1、房地产抵押
2、审查房地产抵押评估报告时需注意的事项
——划拨方式取得的土地使用权问题
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定
3、案例分析及点评
收益法
其他需注意的事项
1、全面审查评估报告，尤其注意估价限制条件中的特殊条款对评估报告的使用限制；
2、要求评估机构的评估报告附带技术报告；
3、不必过分迷信评估机构资质等级。
（四）、估价报告常见错误
一、方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的
二、市场法
1、选取可比实例不符合条件
2、建立价格可比基础时出错
3、单项修正调整幅度超过20%，综合调整幅度超过30%
4、区域因素与个别因素混淆不清
5、区域、实物、权益修正时应明确具体事项
三、收益法
1、收益确定错误
2、费用确定错误
3、资本化率确定错误
4、其他：
四、成本法
1、区分实际成本与客观成本
2、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。
4、自有资金利息不计入利润，而计入成本。
6、重置价格与重建价格，两者适用条件不同
8、销售税费计算基数为销售收入
9、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。
五、假设开发法
1、必须有明确的规划条件
2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。
5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点
①市场法②长期趋势法③收益法
7、销售税费一般不计息
8、不应忽略某些无形收益
9、总建筑费没有折现到估价时点
六、其他
1、混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清
3、估价报告格式是否规范
4、估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
6、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
7、注意利息的计算方式，期限
9、基准地价修正法应说明地价的内涵
10、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
商业银行押品价值评估培训审查人结课考试试题及答案
考试说明：
1、考试时间为120分钟，满分100。
2、请将答案写在答题纸上。
3、考试结束后，请将答题纸通过NOTES返回到指定邮箱。
（P /A，10％，n）
n 1 3 5 10 15 40 50
P 0.909091 2.486852 3.790787 6.144567 7.60608 9.779051 9.914814
一、单选题：（只有一个最符合题意，每题1分，总计30分）
1、房地产是指土地、建筑物及其他地上建筑物，是（ ）的综合体。
A.权利、利益和收益 B.实物、权益和区位 C.有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能 D.位置和实物
2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地最高出让年限正确的是（ ）。
A．70年、50年、50年、40年、50年 B．70年、50年、50年、40年、40年
C．60年、50年、50年、40年、50年 D．70年、50年、40年、40年、50年
3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通讯 B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通讯、燃气 D.排水、电力、通讯、热力
4、部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋是（ ）。
A.钢混结构 B.砖混结构 C.砖木结构 D.部分为钢混部分为砖混结构
5、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（ ）元/平方米
A.5000 B.1250 C.2500 D.20000
6、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原利率为6%，建筑物占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（ ）。
A.5% B.6% C.6.9% D.7.1%
7、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ ）
A.房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金
B. 房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C. 房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
D. 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
2010年押品培训课件-收费权评估理论与案例分析PPT下载
公路收费权评估理论
（二）参数的确定
采用收益法评估公路收费权的关键在于确定交通量、收费标准、收费期限、维持该公路正常运营所必须支付的成本费用和折现率。
1、收费权质押比例K
收费权质押比例指质押给银行的权益比例，此比例可从出质人与质权人签定的质押合同中获取。
公路收费权评估理论
2、允许收费年限n
根据中华人民共和国国务院令第417号《收费公路管理条例》，当收费公路的收费期限已由省、自治区、直辖市人民政府按照规定标准审查批准后，则批准的收费期限即为允许收费年限N。否则，应参照规定标准并结合实际情况估测允许收费年限N，即对于政府还贷公路的收费期限，按照用收费偿还贷款、偿还有偿集资款的原则确定，最长不得超过15年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费期限，最长不得超过20年。对于经营性公路的收费期限，按照收回投资并有合理回报的原则确定，最长不得超过25年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路收费期限，最长不得超过30年。
公路收费权评估理论
3、已收费年限n1
已收费年限n1是指从公路开始收费起至评估基准日已经收费的时间间隔。
公路收费权评估理论
4、第i时间段的FCF
Cfi=息前税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额
上式中，息前税前利润由车辆通行费收入、通行养护支出、营业税金及附加、管理费用、财务费用等因素确定。
（1）车辆通行费收入的确定
车辆通行费收入=∑(各类车日交通量×年收费天数×收费标准)
注：公式中的各类车日交通量不包含免征车流量。
2010年押品培训课件-机器设备评估理论与案例分析PPT下载
主 要 内 容
机器设备基础知识
机器设备评估的特点与难点
机器设备评估的主要工作流程
评估方法
评估案例分析
一、机器设备基础知识
（一）绪言
机器设备是评估中最常见的实物类资产。机器设备种类繁多，其结构、功能与用途各异，加之不同的形成方式和购建来源，使得机器设备的评估有着若干方法可供选择。与其他资产一样，机器设备的价值受到市场供给与需求的影响，也取决于其自身的效用与贡献。这种效用与贡献又在很大的程度上受制于机器设备本身的物理状态、服役能力和技术性能。因此，熟悉机器设备的组成与工作特点，了解其运行与磨损的规律，有助于可靠估计其贡献能力和科学合理地选择评估方法。
一、机器设备基础知识（续）
（二）机器设备概述
一、机器设备基础知识（续）
2、机器的组成
各种机器的用途不同，组成也各不相同。但是，从功能的角度分析，大部分的机器都包含一下几部分：
2.1动力部分：指原动机及其相应的配套装置。它的作用是将非机械能转化为机械能并转给机器，从而为机器提供动力。原动机分为一次动力机和二次动力机。一次动力机是将自然界的一次能源直接转化为机械能，如水轮机和内燃机；二次动力机则是将二次能源转化为机械能，如电动机。
一、机器设备基础知识（续）
在日常生活中，常用的动力机有电动机和内燃机。
2.2传动部分：是将原动机提供的机械能以动力和运动的方式传递给工作部分的装置。它是动力部分和执行部分的中间装置。
常见的传动方式有：机械传动、流体传动、电力传动和磁力转动。
2.3工作部分：指直接完成机器预定功能的部分。如车床的刀架、车辆的车厢等。工作部分是机器直接进行体现的部分，是机器用途、性能综合体现的部分，是机器设备区分和分类的依据。
一、机器设备基础知识（续）
2.4控制部分：指为了提高产品产量、质量，减轻人们的劳动强度，节省人力、物力等而设置的那些控制器。
3、机器设备的分类
3.1按其在生产中的作用分类，分为：
生产工艺类设备：指生产加工类企业的主力设备，它直接改变原材料的物理状况或化学性能，使其成为半成品或产成品。如车床、铣床等设备。
一、机器设备基础知识（续）
辅助生产设备：指保护生产工艺设备完成生产任务的二线设备，如：供电、供水设备、交通运输设备等；
服务设备：如通讯设备、计算机等。
3.2按适用范围分类，分为：
通用设备 、专用设备 、非标准设备（指国家不予定型的自制设备 ）
3.3按国家固定资产分类标准分类
2010年押品培训课件-房地产抵押估价的理论与实务讲义PPT下载
一、什么是房地产？
土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体
房地产存在形态——— 土地、建筑物（或构筑物）、房+地
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权）
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）
不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）
独一无二（没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产
市场不是完全竞争的市场）
寿命长久（使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）
供给有限（土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）
价值量大（单位价值高、总体价值大）
难以变现（变现能力弱，流动性差）
用途多样（可以有多种不同的用途和不同的利用方式）
相互影响（房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）
易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）
保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）
第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征
第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征
四、几个房地产概念与术语
（一）、土地：
我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
国家对划拨用地有着严格的规定。一般仅限于党政机关、军事、基础设施、公益机构、非营利性设施、交通、水利、电力、石油、煤炭等用地。
依法以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨用地条件的，应当实行有偿使用。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让国有土地使用权，除依法规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
2010年押品培训课件-抵押贷款中的矿业权评估问题PPT下载
（一）矿业权评估是我国六大评估专业之一
（ 七）从“贷款角度”看矿业权评估的特点
2.与资产评估相比，矿业权评估价值合理性难以考量
3.关注矿业权评估发展的迹象，动态了解行业变化
2、矿业权价款和价值关系及评估处理
四、评估方法
选择收益法时，注意因模型本身问题，产生“数字符号”问题
成本法分析：
合规性问题
1、正确对待“矿业权有效期”的问题
2、矿业权权属问题
2、矿业权权属问题
相互关系
（4）资源储量评审备案
评审、备案文件（格式）
14、折现率的问题
15、收益重复计算的问题
行业管理体制造成专业对接难度
矿产资源信息的不确定性
4、规范评估报告的要点
1、合规性
（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见。
（2）所有表述、格式、内容必须合规。
（3）履行完整、必要的评估程序。
2、依据的全面、时效性
（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见
（2）取价依据（市场价格、定额、费用等）
（3）产权依据（各种合法、真实的权属证明文件）（有时侯也是取价依据）
3、评估方法的合理性
（1）选择方法的依据（准则、企业现状、价值类型、资料可得性）
（2）方法公式或模型的正确性
（3）参数定义的准确性、取值的正确性等
4、评估值高低
（1）目标趋向不一致：交易与合规）
（2）评估模拟的市场条件、价值类型，与交易时的市场条件、交易方式、价值类型的差异，导致不同的判断结论。
（3）评估师参数取值的选择判断，会导致不同的结论。
5、评估错误
（1）计算错误；（公式计算、合计汇总）
（2）判断错误；（定性判断依据不足、依据与结果矛盾）
（3）表述错误；（专业名词的表述不科学）
（4）逻辑关系：（因、果矛盾）
2010年押品培训课件-资产定价与评估基本原理、方法PDF下载
国际上对评估业务的划分（评估
目的）
交易为目的
Transaction involving transfers of ownership
会计为目的
Use in financial statement
诉讼为目的
Litigation
税基目的
Tax settlements
一、资产定价与评估的基本理论
资产定价
资产的定义?What?
为什么定价？Why?
什么时候定价？When?
谁来定价？Who?
如何定价？How?
资产定价与评估的关系
定价≠评估
市场充分活跃的情况下，无形的手-市场机制
市场定价机制失效或低效时，才需要评估
资产定价与评估基本原理、方法
1927年，Mertzke 出版了《不动产评估》（
Real Estate Appraising）一书，该书采纳了马
歇尔的观点，在价值理论和评估理论之间建立
起有机的联系，将抽象的经济理论运用到评估
操作理论中，帮助建立起了一个以三种价值评
估方法为主的体系，特别是解释了资本化率在
评估中的应用。
二、评估的基本方法
Valuation Approach, Method
三大基本方法（Generally Recognized
Valuation Methods)
成本途径（Cost Approach)
市场（销售）比较途径（Market Approach,
Sales Comparative Approach)
收益途径（Income Approach)
抵（质）押物（权）价值评估资格考试复习提纲
第一部分 抵（质）押物（权）价值评估管理办法
1、抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪重新评估。
2、除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。
3、对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款。
4、我行确认的抵（质）押物（权）价值仅供我行内部使用，任何部门和个人不得擅自对外提供。
5、抵（质）押物（权）价值评估应坚持科学、客观、独立、真实、安全、谨慎性等原则。
6、抵（质）押物（权）处置价值的评估依据 执行，最终的变现价格和变现净值须录入我行押品价值评估系统。
7、按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类，大类下再细分中类、小类。
8、抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、收益还原法和重置成本法，可根据抵（质）押物（权）的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择。如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法。
9、在我行内部资产评估人员进行抵（质）押物（权）价值初次评估之前，原则上须先由我行认可的中介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估，我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估。
10、抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物（权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年及1年以上。
11、当发生以下事项时，重评监控周期未到期仍需对抵（质）押物（权）进行价值重估：
（1）押品价值相对市场价格已经大幅下降；
（2）借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；
（3）评估人员认为需要重评的其他事项。
12、抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、评估资料录入与价值初评、评估复核、评估审查和评估审定等五个阶段。
13、评估调查工作包括：
（1）到抵（质）押物（权）现场进行清查、勘察、测量等必要的评估程序；
（2）收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的必备资料。
14、评估资料录入与价值初评工作包括：
（1）录入我行抵（质）押物（权）价值评估系统所需的信息；
（2）对社会评估机构出具的评估报告进行形式审查和技术性审查；
（3）按照本办法规定的评估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算。
银行抵（质）押物（权）价值评估资格省行第一次考试试题及答案
银行抵（质）押物（权）价值评估资格考试试题
（满分100分，考试时间150分钟）
分行（营业部） 支 行
申请岗位：
职 称： 职 务：
姓 名： 得 分：
注意事项：
1、 请仔细阅读每类题目后的说明，并采取最佳方案谨慎答题。
2、 请使用蓝色或黑色圆珠笔或墨水笔答题。
3、 请关闭手机等一切通讯工具。
4、 请详细填写试卷的有关信息，并确保信息的真实性，否则以0分计算。
5、 请将答案直接填写在试卷上。
一、填空题（共20分，每空1分）
1．抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为 市场法 、 收益法 和 成本法 。
2．抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、 评估测算 、 评估复核 、评估审查和 评估审定 等五个阶段。
4．对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人 追加担保 或 提前归还不足值部分的贷款 。
7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权出让最高年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或其他用地50年。
二、判断题（共10题，每题1分，正确打“√”，错误打“×”，不判断不填，判断正确得1分，不判断得0分）
1. 已知某押品经重评贬值30%，当日晚上经系统测算产生了押品不足值预警信息，由于借款人当年的信用等级为AAA，具有很强的谈判能力，不愿意增加担保，更不愿提前偿还贷款，此时，在该押品此次重评审批流程中具有审定人角色的人可通过执行“特别处理”操作消除此条押品不足值预警信息。（×）
2. 我行押品评估价值管理办法规定：按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产（物）、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类。（×）
3. 对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地位用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。（ √ )
押品价值评估培训-资产评估实务-机器设备评估PPT讲座讲义
第四章 机器设备评估
一、机器设备定义
自然科学领域所指的机器设备，是指将机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。
机械为机器和机构的泛称，各种机械的共同特征是：（1）由零件或部件组成；（2）零件、部件之间有确定的相对运动和力的传递；（3）有机械能的转换或机械能的利用。
一般分为三类；
第一类机械包括内燃机、电动机、汽轮机、水轮机、风力机等，它是将自然界中的能量转换为机械能而做功的机械装置，称为动力机械。动力机械按其所转换的自然界中的能量形式又分风力机械、水力机械。
第二类机械包括发电机、热泵、液压泵等，统称为能量变换机械。
第三类机械是利用自然界或动力机械所提供的机械能来改变工作对象的物理状态、性质、结构、形状、位置等，统称为工作机械。
资产评估中所指的机器设备是广义的，除了上述机器设备，还包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表等。
在国际评估准则中对机器设备的有关定义如下：
设备、机器和装备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。设备是包括特殊性非永久性建筑物、机器和仪器在内的组合资产；机器，包括单独的机器和机器的组合，是指使用或应用机械动力的器械装置，由具有特定功能的结构组成，用以完成一定的工作；装备是用以支持企业功能的附属性资产。
二、机器设备的分类
（一）固定资产管理中使用的国家分类标准
国家技术监督局在1994年1月24日颁发了《固定资产分类标准与代码》规定了我国现行的机器设备分为：
（１）通用设备； （２）专用设备；
（3）交通运输设备；（4）电气设备；
（5）电子及通信设备；
（6）仪器仪表、计量标准器具及营具、衡器。
押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估总论PPT讲座讲义
第一章 总论
第一节 资产评估及其特点
第二节 价值类型和评估目的
第三节 资产评估假设与原则
第四节 资产评估与会计、审计的
关系
第五节 资产评估在中国的发展
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
(一)资产
1.含义:
资产是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
2.资产的基本特征
（1）.资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）.资产必须能以货币计量。
（3）.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。
3.资产的分类
(二)价格和价值
价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。
(三)资产评估
1.定义
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
2.要素
主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、评估方法。
押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估的基本方法PPT讲座讲义
第二章 资产评估的基本方法
第一节 资金的时间价值
第二节 市场法
第三节 收益法
第四节 成本法
第五节 评估方法的选择
第一节 资金的时间价值
含义：资金的时间价值是指一定数量的货币资金在不同的时点上具有不同的价值，反映不同时点上资金之间的关系，又称为货币的时间价值。
计算方法：
（1）较早时间的货币价值换算为以后时间货币价值的方法，称为复利值的计算，亦称终值计算；终值是指若干时期（通常是年）后包括本金和利息在内的未来价值。
（2）将未来值换算为较早时间货币价值，称为现值计算。现值是指未来一笔资金的现在价值。
一、单利终值和单利现值
（一） 单利终值的计算
F=P（1+r×n）
式中：F—终值；
P—现值；
r—利率；
n—时期数。
例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息不再计息，求三年后本利和。
解：F=1000（1+10%×3）
=1300（万元）
（二） 单利现值的计算
Ｐ＝Ｆ·[ １／（１＋ｒ·ｎ）]
二、复利终值和复利现值
（一）复利终值的计算
Ｆ＝Ｐ（１＋ｒ）ｎ
式中：（１＋ｒ）ｎ为复利终值系数，通常用（F/P，r,n）表示，所以复利终值计算公式又可以用下式表示：F=P(F/P,r,n)。(F/P,r,n)表示在已知r,n和P的情况下求解F值。
例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3)
=1000（1.3310）
=1331（万元）
或：1000×（1+10%）3=1331（万元）
押品价值评估培训-土地评估操作实务PPT讲义
第一部分 我国的土地制度及相关政策
■我国的土地制度及相关政策
1.土地的特性
2.土地权利
3.五种土地使用权性质
4.土地分类
■土地使用权的处置问题
1.变现能力分析
2.处置中的有关问题
3.闲置土地的处置
■土地使用权价格评估
1.评估方法介绍
2.划拨土地使用权的评估
3.储备土地的评估
4.估价报告中存在的几个问题
（二）土地权利
土地权利：是土地法律制度的核心内容，是指权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。
传统分类：
我国现行的土地所有制：社会主义土地公有制
城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有
土地所有权——是土地所有制的法律表现形式，即土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。
土地使用权——是土地使用制的法律表现形式，是依法对土地的占有、使用、收益和部分处置的权利。
划拨国有土地使用权
概念：是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
内容：不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。
—–未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
押品价值评估培训-房地产评估操作实务PPT讲义
房地产评估操作实务
内容
房地产估价
房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价规范
技术规范：
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）
2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
《房屋完损等级评定标准》
房地产抵押价值含义
房地产抵押相关政策
1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。
2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”
3、房地产抵押的限制范畴
房地产估价流程
l、明确估价基本项
2、拟定估价作业方案
3、搜集估价所需资料
4、实地查勘估价对象
5、选定估价方法计算
6、确定估价结果
7、撰写估价报告
8、估价资料归档
押品价值评估培训-房地产评估基本知识讲座讲义
注册房地产估价师
注册土地估价师
一、估价理念
1、房地产估价要掌握的五大基本知识点
(1) 房屋基本知识
(2) 土地基本知识
(3) 市场比较法-基准地价系数修正法、长期趋势法、路线价法
(4) 收益还原法
(5) 成本法-假设开发法，
成本法是过去投入成本的相加即从老板口袋掏出来的钱相加，收益还原法是未来收入的相加即装进老板口袋的钱相加，但都不是简单的相加，而是要考虑资金的时间价值，市场比较法是现在的比较修正。
2、估价与评估的含义有所不同
估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定资产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同，主要有“估价”和“评估”两种。
一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估，甚至可以包含资产管理体制（如国有资产管理体制）评估等。因此，虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为评估。另外，“资产评估”这个概念在国外也很少见。
抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题三
一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。）
1.资产评估的主体是指（ ）。
A.被评估资产占有人
B.被评估资产
C.资产评估委托人
D.从事资产评估的机构和人员√
2.某台设备为1980年12月购进，账面值200万元，购进时的定基物价指数102%，以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。已知 1985年、1990年、t995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%，则该设备的重置成本最接近于（ ）万元。
A.235√
B.240
C.295
D.350
4.为节省资源和减少污染，政府规定年产直万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力在1万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于（ ）。
A.功能性贬值
B.经济性贬值√
C.实体性贬值
D.破产清算贬值
6.资产评估中，评估综合计划与评估程序计划的关系是（ ）。
A.综合计划是在程序计划的基础上编制的
B.程序计划是综合计划的一部分
C.综合计划与程序计划无关
D.综合计划是编制程序计划的依据√