AFP分组案例-多房产家庭减债规划综合案例规划答案解析

AFP分组案例-多房产家庭减债规划综合案例规划答案解析

一、家庭成员背景资料
高先生35岁,为房产投资客,过去5年来由于房价持续上涨,把赚来的钱都再投入在房子上面。目前还有三套房在手。一套是门面房,买入价200万,目前市价250万,年租金10万元,还有贷款100万元,还有10年还清。一套是写字楼,买入价150万,市价180万,年租金6万元,还有贷款90万元,12年还清。一套是住宅,买入价100万,目前市价也是100万,年租金3万元,还有贷款50万元,15年还清。高太太36岁,为民企职员,月税前薪资5000元。有一个儿子6岁,即将念小学。全家年生活支出7万元。家庭资产还有一套80万元的自主房产,无贷款,另有20万元的上市公司股票。

二、客户理财目标
1)由于租金收入还不够缴房贷本息,在房产调控政策下的房价也开始下跌,打算出脱店铺或写字楼降低贷款额,并卖掉目前的住宅,搬到较大的投资住宅住。
2)高先生不再以投资房产为业,去找一个年收入5万元的工作。
3)儿子大学前的教育金每年1万元现值,大学学费每年2万元现值。
4)两夫妻打算20年后退休,退休后的生活费用每年6万元现值。

三、基本假设
1) 生活费增长率与学费增长率均假设为5%。工作后收入增长率5%。
2) 房贷的平均利率为7%。
3)高太太的三险一金扣缴率,养老8%,医疗2%,失业1%,住房公积金个人与企业各10%。当地社平工资3000元,最高扣缴3倍。

四、问题
1)方案分析:就出售店铺或写字楼,从收益率与现金流的变化,作利弊分析。
2)财务诊断:依前项规划编制高先生售房后的家庭资产负债表与现金流量表。
2)目标可行性分析:就扩厂后能否达到其他的理财目标,提出结论与调整建议。
4)产品推荐:请以目前市场上可提供的投资、保险与信贷产品来做推荐。


 

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