目录：
当前房地产市场形势分析
对拓展杭州市房地产信贷市场的思考
房地产贷款的风险成因与化解对策
关于房地产开发贷款贷后管理中的风险分析
关于上海房地产金融发展的调查分析
关于深圳房地产行业发展及深圳分行房地产开发贷款的调查研究
天津市2014年房地产市场分析
重庆市房地产现状及金融策略分析

对拓展杭州市房地产信贷市场的思考

三、我行发展房信业务的几点建议
上述市场分析表明，在宏观经济不发生大的波动的情况下，杭州市的房地产业在未来的两三年内将基本保持良好的发展势头，相对而言房地产信贷市场仍不失为银行的优质信贷市场。但仍存在局部调整和行业整合的可能，银行要在加强对房地产信贷市场分析、进一步把握贷款风险的前提下，稳健经营这个市场。同时我们也关注到，中国人民银行公布的第三季度信贷政策报告中明确表明，央行将创造条件，帮助房地产企业开通项目融资和资本融资等直接融资渠道，使房地产开发企业能在信托产品和股票债券市场上筹集资金。
综上所述，一方面房地产市场在一定时期内将总体持续健康，另一方面国家金融政策导向明确要求商业银行放弃一部分市场，对我们住房信贷业务下一步的思路和政策提出了新的课题，结合我支行多年来从事房地产信贷业务的实际，提出以下一些基本观点，供上级行参考。
（一）打破传统思路，“以客户为中心”开展房信业务
（二）为适应市场未来的变化，应将品牌开发企业定为我行信贷开拓的目标市场
由于目前杭州部分住宅价格已经连续快速增长到了较高的价位，在目前市场供应量较小的情况下问题还不明显，一但明年供应量加大，因缺乏足够的有效需求的支持，市场出现调整是不可避免的，只是时间早晚的问题。通过国外和其它城市房地产市场的发展周期看，市场存在一定的周期。虽然其出现的早晚和波动强度还是可通过政府一定的调控进行干预的，但周期出现是必然的。明后年起杭州的房产市场竞争更加激烈，几大对抗板块已逐步形成，个体成败的差异将继续加大，为避免市场波动带来的风险，我们对开发商的开发理念、产品设计等要求将更高。杭州的住宅市场经过前些年的诸候纷争，已经逐步由自由竞争阶段过渡到垄断竞争阶段，将主要贷款市场集中到品牌开发商的开发项目是顺应市场变化的战略选择，其次也有利于降低贷款风险。在目前的形势下，将有限的贷款资源集中向品牌开发企业的开发项目集中也是必然的选择。杭州历次的土地拍卖会或投标会上很难看到杭城的品牌开发企业参加，更是鲜见某家中标，这一方面说明各品牌开发企业手中土地储备量充足；另一方面也说明其企业内部有素质较高的相关部门和人员进行事先的测算，有较为健全的风险控制体系，对拟开发项目的风险进行了事先的分析和把握。换一个角度说明此类开发商手中我行拟贷款支持的项目，开发商首先进行了部分风险的前期排除，使我行的贷款风险多了一道控制。另外品牌开发商具有较强的产品设计、营销能力，这是经过市场检验的，相比而言，他们的开发项目市场风险较小。品牌开发商经过多年的积累，具有了较强的资金实力，在对同时开发项目的数量和节奏进行把握的前提下，企业财务风险较小。
（三）通过财务顾问和内部银团贷款的方式介入优质客户的外地开发项目
（四）将按揭业务推向外地
（五）经济适用房贷款应区别对待，谨慎投入
如政府在发放准购证时真正严格进行资格审查，那么经济适用房的目标客户和商品房的目标客户是少有交叉的，政府想通过加大经济适用房的供应量来打压房价，只能是降低统计平均值，很难起到预期效果。而事实上由于控制购买对象基础上圈定的客户群其到底有多少资金可用于支付首付款，每月又有多少可支配收入可用于还贷？70平方米以下的房子究竟有多大需求？此类经济适用房的购买者是否应成为工商银行的客户群体？都是值得思考的问题。应密切关注经济适用房有关政策的颁布，在已领准购证客户逐渐消化的形势下，如供应量继续持继放量，经济适用房的市场风险逐渐加大。

房地产贷款的风险成因与化解对策

一、房地产贷款的风险成因。

1、信贷管理欠缺造成的风险信贷管理是防范贷款风险最基本的手段，也是防范贷款风险的第一道门槛。信贷管理不严，往往在贷款发放时就形成了风险。其信贷管理欠缺的具体表现是：一是“三查”制度不落实或不认真落实，贷前不调查或调查马虎；贷中审查偏听偏信，走过场；贷后不检查或检查不及时。二是信贷管理手段相对落后。没有借款人可供查询的资信资料。由于有关部门没有建立相关的借款人基本情况、资信程度等共有资源库，多头开户、多头借款的情况仍屡见不鲜，从而形成多家金融机构向一家借款人集中放贷还不完全了解借款人信用程度、承受能力和经营盈亏的现象。三是信贷人员风险意识法律意识淡薄，业务素质较低，有些信贷人员尽管想去防范风险，还不知道采取什么措施和方法。如“三查”制度上的调查问题，即使信贷人员去查了，也仅限于借款人有关情况的调查范围内，很少有人将对借款人的调查与对借款人项目发展前景联系调查，更不会把本地项目的发展前景与外地乃至全国相类似的项目前景现状联系起来，进行比较调查。四是信贷管理人员对项目评估带有过于自信的思想。前几年房地产的供不应求现象，长期以来的“暴利”表现使信贷管理人员对房地产贷款的投放滋生了过于自信的心理，从而放松了对房地贷款的风险防范。
2、无防范风险的措施和防范风险措施无效造成的风险。
4、借款人经营恶化和信用缺失造成的风险。
8、因不可抗力的原因造成的风险。

二、化解房地产贷款风险的对策。
1、弥补信贷管理欠缺，强化信贷管理防范措施。首先，进一步完善和严格遵守贷款三查制度。三查制度是金融机构防范风险的有效制度，对未落实三查制度或不符合三查制度考核的人员规定作出相应的处分、处罚，借以促进信贷管理人员对三查制度的遵守。其次适当增加信贷管理人员的比例，加大对信贷管人员的培训力度。现有信管人员素质普遍较低，思想观念跟不上市场经济的发展。因此，必须加大对信贷管理人员的培训，使信贷管理人员成为市场经济的调查员、观察员、评估员，确保项目评估的高质量，再者，尽量避免集中放贷。
5、培训专门的法律人才或聘请常年律师，有利于对贷款风险的防范。专门法律人才和律师具有专业的知识和技能，在防范贷款风险中具有不可替代的作用。首先，可以通过法律讲座的方式，将房地产贷款风险防范的措施、方法和手段灌输给信贷管理人员，使信贷管理人员防范风险的意识和技能普遍提高；其次，专门签订、审查、管理房地产借款合同，避免合同无效、集中放贷等带来的房地产贷款风险；再次，参与诉讼，并抓住诉讼的最佳手段和时机，减少风险和损失。