押品价值评估资质考试培训班资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义

押品价值评估培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析,包括:
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房地产抵押评估案例分析

(一)、审查评估报告的程序
权属文件的审查
权属文件:

房地产现场勘查情况

实体状况确认、物证核实
房地产的位置、用途、面积、装修状况、实际使用情况、维护保养情况及周边环境等
实物与权益的不一致性会影响抵押房地产价值的确定
评估报告审查

4、公式选用是否正确;
5、计算过程是否有误。
选用评估方法应遵循的原则
1、有大量可比实例(选用市场比较法,并以该法为主)
2、具有预期收益(收益法作为其中一个方法)
3、具有开发或待开发潜力(选用假设开发法)
4、无上述条件的选用成本法
方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的

(二)、不同类型抵押房地产评估 报告的审查要点及案例分析
一 、土地使用权抵押
1、土地使用权抵押

4、案例分析及点评
三、房地产抵押
1、房地产抵押

2、审查房地产抵押评估报告时需注意的事项
——划拨方式取得的土地使用权问题
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定

3、案例分析及点评
收益法

其他需注意的事项
1、全面审查评估报告,尤其注意估价限制条件中的特殊条款对评估报告的使用限制;

2、要求评估机构的评估报告附带技术报告;

3、不必过分迷信评估机构资质等级。
(四)、估价报告常见错误
一、方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的
二、市场法
1、选取可比实例不符合条件
2、建立价格可比基础时出错
3、单项修正调整幅度超过20%,综合调整幅度超过30%
4、区域因素与个别因素混淆不清
5、区域、实物、权益修正时应明确具体事项
三、收益法
1、收益确定错误
2、费用确定错误
3、资本化率确定错误
4、其他:
四、成本法
1、区分实际成本与客观成本
2、新开发的土地、新建房地产可采用成本法,一般不扣除折旧,但应进行工程质量、环境等因素调整。

4、自有资金利息不计入利润,而计入成本。

6、重置价格与重建价格,两者适用条件不同

8、销售税费计算基数为销售收入
9、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。
五、假设开发法
1、必须有明确的规划条件
2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。

5、假设开发法估价时点,即开发经营期的起点

①市场法②长期趋势法③收益法
7、销售税费一般不计息
8、不应忽略某些无形收益
9、总建筑费没有折现到估价时点
六、其他
1、混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清

3、估价报告格式是否规范
4、估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确

6、任何一项数据都应有来源依据,必要时说明
7、注意利息的计算方式,期限

9、基准地价修正法应说明地价的内涵
10、检查计算是否正确,前后数据是否照应一致


 

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