押品价值评估资格考试5则案例

押品价值评估资格考试案例题参考，包含：市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例5则案例

市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。
表一：可比实例情况
可比实例A可比实例B可比实例C
成交价格5000
（人民币元/㎡）650
（美元/㎡）5500
（人民币元/㎡）
成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日
交易情况+2%+5%-3%
房地产状况-8%-4%+6%

在表一的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1：8.4，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格如下：

收益法案例
【案例三】某宗房地产建成于2003年底，此后收益年限为48年；2004年底至2007年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008年底至2010年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2007年底的收益价格。
【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2007年底的收益价格测算如下：

剩余法案例
【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
另根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
试确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
【解】该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法测算。