押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产与土地评估PPT讲义

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房地产与土地评估

评估行业相关管理、制度现状
评估领域的专门法律法规
1 99 1年11月1 6日以国务院第91号令发布施行的《国有资产评估管理办法》
1 9 9 9年2月1 2日，建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB／T5 02 91－1 99 9）
评估行业相关管理、制度现状
2 0 01年1 1月1 2日，国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》GB／T 1 85 08—2 001)、《城镇土地分等定级规程》(GB／T 1 85 07—2001)，
2 O 0 5年，又发布了“农用地分等定级规程》
资产评估准则框架体系（资产评估协会）
图
财政部
1996年由国资办下发的中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》
1998年2月资产评估协会《资产评估报告签字制度》
2004年2月发布中国资产评估协会制定的
《资产评估准则－基本准则》
《资产评估职业道德准则－基本准则》
财政部
1999年《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》－－91号
中国资产评估协会（会计师协会）制定的《资产评估准则－无形资产》
2004年中国资产评估协会《企业价值评估指导意见（试行）》
2005年资产评估协会《金融不良资产评估指导意见（试行）》
评估程序

明确评估业务基本事项
签订业务约定书
编制评估计划
现场调查

取得土地使用权的途径（划拨、出让、转让、租赁）
地价的概念
土地价格：为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
土地价格的定义应包含：基准日、土地用途、开发程度、土地使用年期、土地价格类型
我国的地价体系：
基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
地价的概念
标定地价：是政府根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
土地出让底价
成交地价

影响地价的因素
一般因素：税收、产业政策、自然经济状况、城市规划、人口及社会因素
区域因素：1、城市商业中心等级影响、道路、公交、生活及公用设施2、环境条件3、产业集聚4、规划限制5、相临区域土地利用6、区域基准地价水平
个别因素：1、规划最有效使用用途2、宗地宽度、进深3、面积4地形与地质5、容积率6宗地基础设施7、临街状况和土地使用年限
土地使用权评估方法
收益还原法－适用于有实现收益或潜在收益 程序：确定总收益、总费用、纯收益 还原利率

建筑物基本概念
建筑物包括房屋和构筑物两大类即建筑物单体评估与土地相结合的房地产评估
一、按经济用途分类
经济用途分类，大致可分为：商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。
基本概念
二、按结构材料分类
1.钢结构
2.框架结构
3.钢筋混凝土剪力墙房屋
4.排架结构
5.砖混结构
6.简易结构
房地产评估方法
市场比较法
收益法
成本法
假设开发法
基准地价修正法
抵押评估：应采用公开市场价值、划拨地应扣除出让金、按份共有地抵押价值为抵押人所享有的份额、共同公有地价值为该房地产价值

评估方法的应用
房产抵押
应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
评估方法的应用
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押时，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地出让金的数额，可采用下列方式之一处理：
1.将出让土地使用权下的房地产的价值进行评估，再扣减出让金，获得抵押价值；

评估方法的应用
2.用成本法工作，价格构成中不含土地出让金；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额；
3.以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；
4.以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
成本法的应用
一、成本法计算公式
资产工作值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
资产工作值= 重置成本×成新率
二、重置成本的测算方法
三、成新率的测算方法
收益法的应用
一、运用收益法的前提
1.具有独立的、能够连续获得预期收益的能力，故适用于租赁用的房地产、正在经营的企业的房地产和有潜在收益的房地产。对机关、学校、公园等无收益的房地产则不适用。
2.未来的收益是能够用金额计算的。
3.未来收益应包含风险收益。购置房地产是一项投资，而投资房地产既能取得收益，也要承担风险。投资房地产不仅要支付管理资本，还要承担可能出现资金损失的风险。因预期的未来收益是一个期望值，是投资者在投资时估计到能够实现的值，总是安全因素和风险因素共存。
市场比较法的应用
市场比较法的计算公式

房地产评估
案例分析